延长租赁契约
延长租赁契约

延长租赁契约

在马来西亚,有两种土地保有权,分别是永久地契(Freehold)和租赁地契(Leasehold)。

永久地契表示地主可以永久地持有土地。另一方面,根据国家土地法典(National Land Code 1965)第76(a)项条文,持有租赁地契的地主可以不超过99年地占用该土地。

每个人应该清楚地认识到,租赁地契的土地拥有权是归州政府所有,因此当地契过了有限期时,该土地的土地全部使用权将会自动归还给州政府。

另外一个值得被关注的重点是,马来西亚所奉行的土地法典是马来西亚半岛土地法主要的依据。该法典是遵照托伦斯土地登记制度 (Torrens System)而运作。这意味着一旦土地经过登记,登记者便享有不容侵犯的权力。

么是延长租赁权

基本上,如果持有租赁地契的地主有意向州政府申请延长租凭权,例如:30,60或99年,该地主需遵守一些规定的法律程序。根据大部分州政府发布的通函,该申请必须在租赁契约届满之前完成。

为什么要延长租赁权

最关键的原因是,当地主拥有家庭以及会继续留在已经创建好的土地上居住的下一代,延长租赁权能够保障土地的占有权和居住权。

除此以外,就算地主计划把该地连同建造好的房产一起售卖,在此之前申请延长租赁权仍然是明智的选择。这是因为当将来的买主向金融机构贷款时,不会面临租赁地契到期的问题。另一个重要的原因是因为拥有少于30年租赁契约的房产市价将会低于拥有较长租赁契约的房产。

如何申请延长租赁权

根据国家土地法典,有两种方法可以延长租赁权,如下:

                 (a) 第197和第76项条文;或者
                 (b) 第90A项条文

第90A项条文经修订后,规定申请者必须在租赁地契届满之前提交申请。此外,土地用途必须维持不变,在租赁任期内也不容许被侵犯。此条文已经于2018年6月1日在雪兰莪州开始实行。

另一方面,第197和第76项条文严格上来说不是提供关于延长租赁契约的条例。

然而,两种申请方式的第一步骤,都是由提交相关申请表格到州政府开始。

一旦申请获得批准,申请者将会被告知所需缴纳的费用和应该经过哪一种程序以继续接下来的申请步骤。

请延长租赁权需要缴纳多少钱的费用

费用通常会随着州属的不同而有差异。

在雪兰莪州,举个例子,一旦申请获得批准,申请者将被要求缴付一笔费用。此费用是依据Pekeliling Pengarah Tanah Dan Galian Selangor Bilangan 6/2011来计算:-

1/4 x 1/100 x 产业市价 x (新租赁的期限 – 现有的租赁期限)x 产业面积

费用可以通过以下方法缴付:-

(a) 在州政府规定的期限内缴付全额费用将可以享有30%的折扣;或

(b) 仅需缴付RM1000,可是业主将被禁止售卖房产,否则业主将被要求缴付全额费用。

由于土地问题是归州政府所管辖,所以任何相关的政策和规定也有可能随着不同的州属而有变更。因此,最好在提交申请延长租赁契约前了解全部相关详情。

同时,必须谨记州政府拥有绝对的权力去批准或拒绝任何相关的申请。

总结:

我们认为国家土地法典里第90A项条文的的引进,是过去十年来最显著的修正。现在终于可以安心地说,只要在租赁契约届满之前提交延长申请,便能够保障租赁地契得以延续。

 
关于作者:

本文是由本律师楼合伙人谢瑞意律师撰写(+6016 2148 218chia@chialee.com.my (由何致法律助理翻译)。他本人致力于提供有关土地法的实用意见。如果您有任何疑问,请随时与他联系

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