在马来西亚，有两种土地保有权，分别是永久地契（Freehold）和租赁地契（Leasehold）。
永久地契表示地主可以永久地持有土地。另一方面，根据国家土地法典（National Land Code 1965）第76（a）项条文，持有租赁地契的地主可以不超过99年地占用该土地。
每个人应该清楚认识到，租赁地契的土地拥有权是归州政府所有，因此当地契过了有效期时，该土地的使用权将自动归还给州政府。
另外一个值得被关注的重点是，马来西亚奉行的土地法典是马来西亚半岛土地法主要的依据。该法典是遵照托伦斯土地登记制度 （Torrens System）而运作。这意味着一旦土地经过登记，登记者便享有不容侵犯的权利。
什么是延长租赁权？
基本上，如果持有租赁地契的地主有意向州政府申请延长租凭权，例如30、60或99年，该地主需遵守一些规定的法律程序。根据大部分州政府发布的通函，该申请必须在租赁契约届满之前完成。
为什么要延长租赁权？
最关键的原因是，当地主拥有家庭及下一代打算继续居住在该处时，延长租赁权能保障土地的占有权和居住权。
除此以外，就算地主计划把该地连同建造好的房产一起售卖，在此之前申请延长租赁权仍然是明智的选择。这是因为当将来的买主向金融机构贷款时，不会面临租赁地契到期的问题。另一个重要的原因是因为拥有少于30年租赁契约的房产市价将会低于拥有较长租赁契约的房产。
如何申请延长租赁权？
根据国家土地法典，有两种方法可以延长租赁权：
（a）第197和第76项条文；或者
（b）第90A项条文
第90A项条文经修订后，规定申请者必须在租赁地契届满之前提交申请。此外，土地用途必须维持不变，在租赁任期内也不容许被侵犯。此条文已经于2018年6月1日在雪兰莪州开始实行。
另一方面，第197和第76项条文严格上来说不是提供关于延长租赁契约的条例。
然而，两种申请方式的第一步骤，都是由提交相关申请表格到州政府开始。
一旦申请获得批准，申请者将被告知所需缴纳的费用和应该经过哪一种程序，以继续接下来的申请步骤。
由于土地问题是归州政府所管辖，所以任何相关的政策和规定也有可能随着不同的州属而有变更。因此，最好在提交申请延长租赁契约前了解全部相关详情。
同时，必须谨记州政府拥有绝对的权力去批准或拒绝任何相关的申请。
租赁契约届满前
提交申请可获保障
我们认为国家土地法典里第90A项条文的的引进，是过去10年来最显著的修正。现在终于可以安心地说，只要在租赁契约届满之前提交延长申请，便能保障租赁地契，得以延续。
文章来源 ： 星洲日报 2020-02-18, 地方 > 大都会 > 律师开讲
关于作者：
本文是本律师楼合伙人谢瑞意律师分享于星洲日报的文字记录，谢律师是我们事务所主要接办有关土地法纠纷案的民事诉讼律师。
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