共有产业的基本法律
共有产业的基本法律

共有产业的基本法律

“不如我们一起买屋子吧。”

“爸生前给我们留了一间屋子。”

和别人共同拥有一间屋子,通常就是这么开始。

共有房产或产业,或英文称为的 “co-proprietorship / joint ownership / co-ownership”,就是两位或以上的人(或者团体和公司)共同拥有的一间屋子。

这篇文章旨在与大家分享关于我国共有房产或产业的基本法。

但,必须申明的一点是,如果两人共有房产是由婚姻的关系,也就是说两夫妻一起合买一间房子的话,其基本法将归咎于1976年婚姻法令,也就是 Law Reform(Marriage and Divorce)Act 1976 的管辖。

额制共同拥

按照我国1965年土地法令,共有房产权存在的形式为份额制共同拥有(Tenancy in common)。份额制共同拥有是指所有共同拥有者在房产中各自拥有其份额。

具体来说,在没有额外合约的情况下,根据1965年土地法令下的第343条文第1段:

a)每名房产共同拥有者将各持有平等的份额。也就是说,如果两个人同时拥有一间房子,他们将各持1/2(或50%)的份额。

b)每位房产共同拥有者都有绝对的房产享有权。换句话说,每名共有者都有权利享用该房产的每一寸地甚至一个角落。这也解释为什么市面上没有人会购买半个份额的房子。

c)若其中一名共有者离世(或公司被瓦解),逝世者的份额将归遗产法管制。若逝世者生前已拟定遗嘱,那他的份额将会根据遗嘱被分发给指定的受益人;若逝世者生前未拟定遗嘱,那他的份额将会按照1958年遗产分配法令,分发给法律规定的受益人。

因此,在这里提醒所有房产或产业的业主务必提早拟定遗嘱,以确保房子份额被分发到指定受益人的名下。

以合约或信托契约制定份额

除了刚刚提到的法定原则,份额制共同拥有者还可以选择以合约或信托契约的方式制定各个的份额。

不仅如此,两者还能订下其他关于转让各自份额的相关条约。此方案有效于避免共有房产带来的纠纷。

重要的是,合约和信托契约里所订下的条款可作为呈堂证据,让法官拥有更清晰的依据来做快速的判断。

相对的,在没有任何合约或者信托契约的情况下,付出较多的一方正唯有提呈相关资料以证明自己的房产份额。

在这种情况下,诉状的内容也相对的复杂导致更长的时间来解决纠纷,而律师费和堂费也会因此而提高。

若大家想以拟定合约或者信托契约的方式瓜分房产份额,建议该合约或信托契约可概括以下的条款:

a)例明各房产共有者每月/每年需缴付的费用。例如房贷、水电费、维修费、附加费用等;

b)例明房子份额转让条款,包括优先让其余共有者选择购买,如何为份额制定价格、(若是土地)土地间隔条款等;

c)例明离世共有者的房产份额指定受益人;

d)若房子正在租出的状态,那租金分成必须被例明。

无法和解须入禀申请终结

若无法和解,共有者申请法庭介入,以终结共有房产。这是最坏的打算。

根据1965年土地法令第145条,房产共有者可通过法庭申请结束共有房产,并要求适当判决,包括把房产出售,再瓜分盈利。

举个例子,有些房产共有者拥有的不是一间房子。他们共同拥有的可能是一片土地。在这种情况下,他们很可能会想把原有的一大片土地间隔(partition)起来,形成一片片各自拥有地契的小土地,但却碍于无法得到共识。

像这样的情况,想间隔的那方就可以向法庭提出终结共有产业的申请。可此方案可带来不便的是,繁杂的程序和出入法庭的时间。

结论

总的来说,共同购买一间房子固然是减轻负担之举,可若处理不当还是会带来不必要的问题。所以,提醒大家务必未雨绸缪,以避免不必要的麻烦。

文章来源 星洲日 2020-04-13, 地方 > 大都会 > 师开讲

 
关于作者

本文是本律师楼合伙人谢瑞意律师分享于星洲日报的文字记录(+6012 828 2198chia@chialee.com.my),谢律师是我们事务所主要接办有关土地法纠纷案的民事诉讼律师。

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